Eier du bolig, hytte eller fritidsbolig, kan du søke om lån med sikkerhet i bolig. Når bankene kan ta pant i boligen får de en ekstra sikkerhet for beløpet, og kan derfor tilby bedre lånevilkår. Her kan du lese mer om lån med sikkerhet i bolig, hvordan dette lånet kan benyttes og hva som er viktig å tenke over.
Hva er lån med sikkerhet?
Ved et sikret lån må du som låntaker stille med sikkerhet for beløpet du ønsker å låne. Tar du opp et boliglån, vil du altså stille med sikkerhet i boligen, og banken tar pant i denne. Hvis du ikke nedbetaler lånet som avtalt, kan banken kreve boligen tvangssolgt for å få tilbake pengene de har krav på.
Siden bankene har denne sikkerheten vil du få tilbud om bedre vilkår, som lavere rente og lenger nedbetalingstid. Grunnen til dette er at bankene tar en mindre risiko når de innvilger lån med sikkerhet i bolig. Mindre risiko for banken, vil si bedre vilkår for deg som låntaker.
Bruksområder
Et lån med sikkerhet i bolig kan brukes til:
- Oppussing – for å øke verdien på bolig eller fritidsbolig
- Fritidsbolig – kjøpe ny med sikkerhet i enten bolig eller annen fritidsbolig
- Bil eller båt – refinansiering for å nedbetale eksisterende lån
- Nedbetale gjeld uten sikkerhet – refinansiere for å samle all gjeld under ett lån
Tilbydere av lån med sikkerhet i bolig
På det norske markedet finnes det flere aktører som tilbyr lån med sikkerhet i bolig. Disse kan vi dele inn i to kategorier: nisjebanker og sparebanker.
Sparebankene, slik som DNB, Nordea og Sparebank1, er alle banker hvor du kan søke om både boliglån og refinansiering av boliglånet. Disse aktørene tilbyr også hverdagslige banktjenester som lønnskonto, sparekonto og kredittkort.
Nisjebankene er banker som har spesialisert seg på å tilby lån til kunder som får avslag på søknad i tradisjonelle banker. I denne kategorien har vi blant annet SVEA Finans, Bluestep og Bank2. Disse bankene tilbyr lån med sikkerhet til personer som ikke har fast arbeid, men som kan vise til stabil inntekt, eller som av andre årsaker ikke får lån hos andre aktører.
Forskjellen mellom nisjebanker og sparebanker
Den største forskjellen mellom nisjebanker og sparebanker er hvilke lånekunder de sier ja til, og hvilken rente de kan tilby. Sparebankene stiller strenge krav til sine lånekunder, og benytter seg sjeldnere av skjønnsvurdering. Det vil si at du kan få avslag selv om du har en god inntekt, dersom denne ikke stammer fra fast arbeid.
Har du betalingsanmerkning eller gjeld som overstiger fem ganger årlig inntekt, vil sparebankene automatisk avslå søknaden din.
Nisjebankene stiller på sin side mindre strenge krav til låntakere, og kan tilby lån om du har betalingsanmerkning, høy gjeld og variable inntekter.
Bankene tilbyr lån til såkalte risikokunder, altså lånekunder som har en teoretisk høyere risiko for mislighold. Siden bankene tar høyere risiko, vil du som låntaker få en høyere rente.
Lånebeløp, belåningsgrad og nedbetalingstid
Hvor mye du kan låne avhenger i første omgang av markedsverdien på boligen din. Retningslinjer sier at du ikke kan låne mer enn 85 % av verdien på bolig, og inntil 75 % på fritidsboliger. I tillegg vurderer bankene din betjeningsevne, og legger denne til grunn når de vurderer lånesøknaden. Betjeningsevnen din vil også påvirke hvilken rente banken kan tilby.
I tillegg har bankene egne grenser for minstebeløp og maksbeløp. Hvor mye som tilbys vil derfor ikke variere bare basert på egen økonomi, men også bankens egne låneramme. Siden bankenes ramme varierer er det vanskelig å si nøyaktig hvor mye du kan låne, men minstebeløpet ligger mellom 200 000 og 300 000 kroner. Maksbeløpet varierer på sin side fra 10 millioner til 20 millioner kroner.
Nedbetalingstiden på lån med sikkerhet er maksimalt 30 år, men enkelte banker har en grense på 25 år. Normalen er derimot å velge inntil 20 år, hvis økonomien din tåler det. Vi anbefaler å velge en kortere nedbetalingstid, mellom 10 og 20 år, da dette gir lavere totale kostnader på lånet.
Kostnader for lån med sikkerhet i bolig
Kostnadene på lån kommer i form av renter og gebyrer. Hvor mye du må betale i renter avhenger av din personlige økonomi og kredittscore. Jo høyere kredittscore du har, dess bedre betingelser vil banken tilby.
I tillegg vil rentenivået variere fra bank til bank. Du kan for eksempel oppleve å få tilbud om effektiv rente på 3,69 % hos én sparebank, og 4,10 % hos en annen. Nisjebankene ligger på sin side høyere enn sparebankene, og starter gjerne på 6 % effektiv rente.
Du må også betale et etableringsgebyr når du inngår en ny låneavtale. Nøyaktig hvor mye du må betale avhenger av banken, samt hvor mye du låner. Enkelte banker har et fast beløp knyttet til lånesummen, mens andre krever en prosentsats av lånebeløpet. Gjerne mellom 2 % og 4 %.
Hver termin blir du også belastet et termingebyr. Dette varierer fra bank til bank, men ligger i gjennomsnitt på 50 kroner. Du må også betale et tinglysningsgebyr når banken tar pant i boligen på 540 til 585 kroner, avhengig av om dokumentene sendes elektronisk eller per post.
Slik finner du det beste lånetilbudet
Med flere banker å velge mellom, både sparebanker og nisjebanker, er det viktig å bruke tid på å finne det beste lånetilbudet. Den enkleste måten å gjøre dette på er å søke hos flere ulike banker samtidig. Dette kan du gjøre selv ved å sende inn søknad om lån til aktuelle banker, eller du kan benytte deg av en låneagent.
Den raskeste og mest oversiktlige metoden er imidlertid å bruke en låneagent. Da sender du kun inn én søknad, som behandles av alle bankene de samarbeider med. Flere av låneagentene samarbeider med både sparebanker og nisjebanker, noe som øker mulighetene dine for å få tilbud om lån.
Når du har sendt inn søknaden, må du vente på svar. Dette kan ta litt tid, siden søknad om sikrede lån tar lenger tid å behandle enn søknad om usikrede lån. Det er viktig å vente til alle bankene har kommet med svar før du vurderer lånetilbud. Først når alle har kommet med svar, kan du begynne å sammenligne tilbudene for å finne det beste for deg og din økonomi.
Det beste lånetilbudet er det med de laveste totale kostnadene. Husk derfor å ikke fokusere kun på rentene, men se på tilbudet i sin helhet.
Lån med kausjonist
Hvis du ikke selv eier fast eiendom, vil banken kunne akseptere at sikkerhet stilles av en annen person; en såkalt kausjonist. Kausjonisten stiller da sin egen eiendom som sikkerhet for ditt lån, og blir på den måten en garantist for lånet. Hvis du ikke betaler i henhold til avtalen, kan banken gå til kausjonisten for å få betalt.
Å være kausjonist innebærer et visst ansvar, så det er viktig å sette seg grundig inn i regelverket på forhånd.
Refinansiering av boliglån
Når du søker om lån med sikkerhet i bolig og har boliglån fra før, kan dette sees på som en refinansiering av boliglånet. Du får innvilget det samme lånebeløpet som restlånet eller høyere, og flytter lånet til banken du benytter for din refinansiering.
Har du mye usikret gjeld med høye renter eller inkassokrav som har gitt betalingsanmerkning, kan dette være en måte å få kontroll over økonomien på. Du søker da om et høyere lånebeløp, og får bakt all gjelden inn i det nye lånet mot at det tas sikkerhet i boligen.
Siden banken får sikkerhet blir rentene lavere, men du må belage deg på en lenger nedbetalingstid enn om du refinansierer uten sikkerhet.
Med lang nedbetalingstid kommer høyere renteutgifter. Derfor bør du nedbetale ekstra på boliglånet når du har mulighet. Slik får du betalt ned den nye andelen av lånet raskere, og får redusert rentekostnadene. Når belåningsgraden kommer under 60 % er det viktig å ta kontakt med banken for å be om bedre rentevilkår. De beste vilkårene får du nemlig når lånet utgjør mindre enn 60 % av boligens verdi.
Prioritet på pant
Når det tas pant i en eiendom eller eiendel blir pantet tinglyst, og registreres i Brønnøysundregisteret ved Eiendomsregisteret og Statens Kartverk. Hovedregelen er at den som tinglyser rettighetene har førsteprioritet i pantet. Den som har førsteprioritet, har krav om å få sitt lån tilbakebetalt først når eiendommen selges.
Ønsker du å refinansiere større beløp med sikkerhet i boligen, må du derfor flytte boliglånet til banken du refinansierer lånet i. Dette skyldes at banken ønsker å ha førsteprioritet.
I enkelte tilfeller vil bankene akseptere å ha andreprioritert. Du må da ikke flytte lånet ved refinansiering, men for å kunne akseptere dette må eiendommen ha tilstrekkelig verdi.
Lånebeløp ved andreprioritering
Søker du om lån hvor bankens pant har andreprioritering, vil lånesummen naturligvis bli lavere. Banken må være sikker på at de får pengene sine tilbake om du skulle misligholde lånet, så lånebeløpet kan ikke overstige resterende tilgjengelige verdi i eiendommen. Bankene velger derimot ofte å tilby lån under denne verdien, i tilfelle boligens verdi skulle synke.
En midlertidig løsning
Siden lån i nisjebanker har høyere renter, er det viktig å se på dette som en midlertidig løsning. Det kan være et behov for å rydde opp i økonomien hvor nisjebankene kan være til stor hjelp, men å forbli kunde hos dem år etter år kan fort bli dyrt.
Når du har fått orden på økonomien, enten ved at gjelden har blitt redusert, betalingsanmerkninger slettet eller økte inntekter, kan du søke om å refinansiere boliglånet ditt til en sparebank som tilbyr bedre vilkår. Husk da å ikke godta lenger nedbetalingstid enn du allerede har igjen på lånet. Hvis du ikke får innvilget refinansiering ved første forsøk, kan du prøve igjen senere.
Kredittvurdering og kriterier fra myndighetene
For at bankene skal kunne tilby lån, må de først gjennomføre en kredittvurdering. Dette er de lovpålagt av myndighetene, og det finnes ingen banker i Norge som tilbyr lån uten dette. Det er også myndighetene som stiller krav til hvordan vurderingen skal gjennomføres, mens bankene selv kan bestemme hvilke kriterier du som lånekunde skal møte i forhold til alder og årlig inntekt.
Betalingsevne
- For å få innvilget lån må du ha nok inntekter til å kunne betjene hele gjelden din. Inntekten må være skattbar og lignet, men det er ikke et absolutt krav om at den må komme fra fast jobb, trygd eller pensjon
- 1. januar 2023 kom det nye regler for hvor høy renteøkning du må tåle. Den nye regelen sier at du må ha inntekter nok til å håndtere en renteøkning på minst 3 %
- Du skal ha midler igjen til nødvendig livsopphold. Denne satsen ligger på 9 758 kroner for enslige, 8 263 kroner for samboere og gifte, og 16 526 kroner om låntaker forsørger samboer eller ektefelle
- Lånet kan ikke overstige fem ganger din årlige inntekt. Dette er et krav nisjebanker kan velge å vike fra, men kun om det kan dokumenteres at de totale gjeldskostnadene blir lavere
- Overstiger kredittrammen på kredittkortet ditt 25 000 kroner, skal hele kredittrammen regnes som gjeld
Betalingsvilje
-
Et lån med sikkerhet gir deg lavere rente, høyere lånebeløp og lengre nedbetalingstid enn et lån uten sikkerhet. Har du vist manglende betalingsvilje, som for eksempel ved gjentagende manglende betaling, skal ikke banken innvilge lån. Dette er grunnen til at personer med betalingsanmerkning som oftest får avslag på søknad om lån
- Har du inkassosaker, kan dette også føre til avslag, men dette er automatisk slik som med betalingsanmerkninger
- Unntaket gjelder kun for nisjebanker som tilbyr lån til personer som får nei hos andre banker på grunn av betalingsvilje
Fordeler med lån med sikkerhet
#1. Lavere rente
Med lavere rente får du lavere månedlige kostnader, og kan fokusere på å nedbetale gjelden. Hvis du etter refinansiering har midler til overs, kan du med fordel betale ekstra ned på gjelden ved å øke avdragene. Dette fører til at du får enda lavere rentekostnader, og muligheten til å bli gjeldfri raskere.
#2. Høyere lånebeløp
Lån uten sikkerhet har en låneramme på inntil 600 000 kroner, mens lån med sikkerhet på sin side har en låneramme på inntil 85 % av boligens verdi. Dette betyr at hvis du har en bolig med en verdi på 3 millioner kroner, kan du låne inntil 2,55 millioner.
#3. Lenger nedbetalingstid
Med sikkerhet følger lenger nedbetalingstid. Den lange nedbetalingstiden er med på å gi lavere månedlige avdrag, og du kan velge å bruke frigitt kapital til å betale mer ned på gjelden eller investere i for eksempel pensjonssparing.
#4. Muligheter selv med økonomiske utfordringer
Betalingsanmerkninger, inkassosaker eller manglende fast arbeid er ingen hindring for å få lån med sikkerhet hos nisjebanker. Bankene vurderer deg som en komplett lånekunde, både med hensyn til dagens situasjon og situasjonen fremover i tid.
Ulemper med lån med sikkerhet i bolig
Det er ikke mange ulemper med lån hvor bankene har sikkerhet i bolig. Én ting som er viktig å huske på er likevel at banken har rett til å selge boligen din om du misligholder avtalen om nedbetaling, når de har pant i boligen din.
Husk derfor å alltid betale avdragene, og ta kontakt med banken om du får økonomiske problemer; enten de er forbigående eller ikke. Det er ofte mulig å få utsatt betalingen eller søke om avdragsfrihet, slik at du kun betaler renter i en viss periode. Lånet vil totalt sett bli dyrere, men om du trenger å frigi kapital en periode er dette en god løsning.
Siden lån med sikkerhet har en lenger nedbetalingstid, kan refinansiering av mindre gjeld med boliglånet bli dyrt. Sjekk derfor mulighetene for å refinansiere uten sikkerhet, og hvor mye de totale kostnadene utgjør for begge lånene.
Viktig å huske på
Når bankene vurderer en lånesøknad, vurderer de søknaden individuelt basert på din personlige økonomi. Det vil si at du ikke vet med sikkerhet hvilke vilkår banken kan tilby med tanke på rente og nedbetalingstid før de kommer med et faktisk lånetilbud.
I tillegg vil rentene svinge veldig, da banken setter renten opp og ned i henhold til styringsrenten. Setter Norges Bank styringsrenten opp, vil banken også øke din rente, mens om styringsrenten settes ned vil banken sette ned renten på lånet ditt.
Renten styres også av markedet. Med mindre du har inngått avtale om fastrente på lånet, kan du alltid forhandle om renten. Hvis en annen bank kan tilby deg lån med bedre vilkår, bør du ta kontakt med din bank og høre hva de kan tilby. Om de ikke gir deg et tilsvarende tilbud, kan du velge å flytte lånet til en bank med bedre rentevilkår.
Oppsummering
- Lån med sikkerhet i bolig tilbys av både tradisjonelle sparebanker som DNB, Nordea og Sparebank1, samt nisjebanker som Bank2, Bluestep og SVEA finans.
- Nisjebankene har spesialisert seg på lånetilbud til lånekunder tradisjonelle banker sier nei til, og kan derfor være et alternativ for flere låntakere.
- Du kan få innvilget lån med sikkerhet i bolig hos nisjebanker om du har betalingsanmerkning eller mangler fast inntekt.
- Sikkerheten må være enten din egen eiendom, som bolig eller fritidsbolig, eller eiendommen til en kausjonist.
- Nisjebanker benyttes hovedsakelig til refinansiering av lån med sikkerhet, slik at låntaker kan få nedbetalt annen gjeld.
- Enkelte benytter seg av nisjebanker for boliglån eller mellomfinansiering når tradisjonelle banker gir avslag.
- Siden nisjebankene tar en større risiko med å låne ut penger, har de høyere rentesatser enn sparebankene. Nisjebanker bør derfor sees på som en midlertidig løsning frem til du kan flytte lånet til en sparebank med lavere rente.
